[CASS., SS.UU., N. 9148/2008] Le obbligazioni condominiali hanno natura parziaria
Inviato da Gianluca La Marca il16 ottobre 2008 - 13:23 352 views
Contro l’opinione assolutamente maggioritaria, sia in dottrina che in giurisprudenza, le SS.UU., 8 aprile 2008, n. 9148 hanno sancito la natura parziaria, anziché solidale, delle obbligazioni assunte personalmente dall’amministratore di un condominio, in nome e nell’interesse del condominio stesso (vedine la nota dell’amico e collega Bacciardi, Dalla solidarietà alla parziarietà: il revirement delle sezioni unite sul regime attuativo del condebito condominiale, in Nuova giur. civ. comm., 9, 2008, 1032).
Secondo la Corte, premesso che il condominio non gode di una soggettività giuridica propria da costituire centro autonomo di situazioni giuridiche, anche passive dunque, le obbligazioni di carattere condominiale devono considerasi assunte dai singoli condomini collettivamente; e poiché la previsione dell’art. 1123 c.c. stabilisce che ciascuno dei condomini risponde per le spese necessarie alla conservazione e al godimento delle parti comuni “in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno“, il creditore condominiale non può che agire nei confronti di tutti i condomini, limitatamente alla quota loro spettante.
Non ha senso, infatti, limitare l’operatività della regola di ripartizione pro quota delle spese condominiali ai rapporti interni tra i condomini: essa disciplina anche quelli esterni, cioè quelli istaurati con i creditori del condominio (i.e. della massa dei condomini); di talché il principio generale di cui all’art. 1294 c.c. – che prevede una presunzione di solidarietà passiva – risulta in definitiva derogato dall’art. 1123 c.c., per cui con riguardo alle obbligazioni condominiali vale la regola della parziarietà passiva.
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Info Autore: Perfezionando in Diritto Civile presso la Scuola Superiore Sant’Anna di Pisa 
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3 marzo 2009 - 00:13 alle 00:13
Come era prevedibile, la decisione in commento ha scatenato una moltitudine di pareri, i più fortemente critici, che hanno focalizzato l’attenzione sull’ingiustizia sostanziale e sulle gravi diseconomie che la validità di un principio del genere comporta in pregiudizio dei rapporti tra soggetti condominiali e terzi creditori.
Stante l’affermata natura parziaria delle obbligazioni in parola, sul creditore condominiale graverebbe l’onere di verificare le generalità e le quote proprietarie di ciascun condomino, cumulativamente rappresentati dall’amministratore condominiale, sia in fase di instaurazione del rapporto obbligatorio, sia nella sua fisiologica o patologica esecuzione.
Un’incombenza, invero, che non mi sembra così meno irragionevole di limitare la regola dell’art. 1123 c.c. ai soli rapporti interni tra i condomini e, quindi, alla sola possibilità di agire in regresso tra gli stessi.
L’operatività del principio di cui all’art. 1294, piuttosto, rappresenta il compromesso ideale tra le ragioni del creditore del condominio – dal quale, altrimenti, si pretenderebbe di compiere un’attività “istruttoria” sovrabbondante rispetto alle sue possibilità concrete e rispetto al buon andamento della circolazione patrimoniale nell’ordinamento – e quelle dei condomini più ligi e capienti – i quali si possono ben onerare dello sforzo di agire in regresso contro i “colleghi” condomini, in quanto si trovano in una posizione, anche solo informativa, di certo più favorevole rispetto a quella del creditore condominiale.
Pertanto, al contrario di quanto affermato dalla Corte, l’interpretazione più restrittiva dell’art. 1123 c.c. ha sì una sua base giustificativa, da cui deriva l’applicabilità dell’art. 1294 c.c. anche alle obbligazioni condominiali, donde la loro natura solidale e non parziaria.
Di questo avviso è stata la giurisprudenza di merito immediatamente successiva alle sez. un. (v. Trib. Trani, sez. Ruvo di Puglia, 12 settembre 2008, citata su denaro.it), ma non anche la sentenza 4 giugno 2008, n. 14813 della Cassazione la quale, contrariamente a quanto segnalato da taluni (Izzo, In condominio ritorna la solidarietà passiva, su http://www.sole24ore.it) non ha sconfessato il principio affermato dalle sez. un. in quanto si è occupata di un caso diverso, ossia dell’obbligazione gravante sui comproprietari di una unità condominiale, e non su quella gravante sui proprietari diversi di unità condominiali distinte.
6 settembre 2009 - 09:04 alle 09:04
In linea con quanto affermato dalle sezioni unite, invece, è la recente Cass., sez. III, 21 luglio 2009, n. 16920, la quale ha confermato la natura parziaria delle obbligazioni assunte dall’amministratore di condominio in nome e per conto della massa dei condomini, ma ha precisato che la norma di cui all’art. 1123, comma 1, c.c. – su cui si fonda il principio enunciato – è indubbiamente derogabile dalle parti (“…salvo diversa convenzione”).
In altri termini, la regola legale è quella della parziarietà delle obbligazioni condominiali, laddove la regola convenzionale può invece recuperarne il carattere solidale.
3 febbraio 2010 - 15:48 alle 15:48
Segnalo che alla Commissione Giustizia del Senato è attualmente allo studio un progetto di riforma del “condominio” che, tra i vari aspetti, si occupa anche del caso in questione: secondo il nuovo art. 1129, comma 9, c.c., infatti, “L’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute al condominio, anche ai sensi dell’art. 63, primo comma, delle disposizioni per l’attuazione del presente codice, entro quattro mesi dal giorno in cui il credito è divenuto esigibile, a meno che non sia stato espressamente dispensato dall’assemblea. In mancanza, scaduto tale termine, gli obbligati in regola con i pagamenti sono liberati dal vincolo di solidarietà. In tal caso, fermo restando il diritto dei creditori del condominio di esercitare le azioni che spettano all’amministratore nei confronti dei condomini inadempienti, l’amministratore risponde insieme a questi ultimi delle somme non riscosse e dei danni che ne siano derivati.
Si noti come, di fatto, il legislatore sia proclive verso la soluzione della dottrina prevalente, che cioè a condizioni “normali” tra i condomini obbligati sussiste la solidarietà del vincolo obbligatorio.
20 luglio 2010 - 18:28 alle 18:28
La giurisprudenza di merito non condivide il principio di diritto enunciato dalle SS.UU., 8 aprile 2008, n. 9148: le obbligazioni condominiali in parola sono e rimangono caratterizzate dal vincolo di solidarietà; la regola della parziarietà vige solo nei i rapporti interni tra i condomini, ex art. 1123, comma 1, c.c., fatto sempre “…salvo diversa convenzione” (Trib. Modena, 14 maggio 2010, in Imm. e dir., 7, 2010, 14).