La sentenza 20 giugno 2008, n. 16955 della Cassazione è lapidaria nell’affermare che la mancata indicazione dell’ora di sottoscrizione del testamento pubblico non comporta la nullità dell’atto, in base all’art. 58, n. 4, della legge notarile (L.N.), bensì la sua annullabilità, ai sensi dell’art. 606, comma 2, c.c..

Ancorché non traspaia affatto dal testo della sentenza, la stessa conclusione è avvallata dalla dottrina assolutamente dominante (per tutti, G. SANTARCANGELO, La forma degli atti notarili, Roma, 2006, 359), la quale fonda il proprio ragionamento sull’applicabilità in specie dell’art. 60 L.N.: «Le disposizioni di questo capo si applicano anche ai testamenti ed agli altri atti, in quanto non siano contrarie a quelle contenute nel Codice civile, nel Codice di procedura civile o in qualunque altra legge del Regno, ma le completino».
Infatti, la sorte del testamento pubblico privo dell’ora di sottoscrizione è regolata in modo incompatibile tra loro sia dal comb. disp. dell’art. 51, n. 11, L.N. e art. 58, n. 4, L.N. (nullità), sia dal comb. disp. dell’art. 603, comma 3, e art. 606, comma 2, c.c. (annullabilità). Pertanto ai sensi dell’art. 60 L.N., la normativa applicabile sarebbe quella del codice civile, donde la mera annullabilità del testamento nel quale non sia stata indicata l’ora di sottoscrizione.

Tuttavia, nonostante la diffusa condivisione di tale ragionamento, mi permetto di esprimere le seguenti considerazioni.

L’art. 60 L.N. prevede che le norme dedicate alla forma degli atti notarili (artt. 47-59 L.N.) si applicano «anche ai testamenti ed agli altri atti»: ciò avverte dell’esistenza, da un lato, di una applicabilità generale delle suddette norme, in particolare per gli atti pubblici e inter vivos, e, dall’altra parte, di una loro applicabilità speciale per le scritture autenticate e per gli atti pubblici di ultima volontà¹.

Se questo è vero, la prevalenza delle norme extranotarili di cui al citato art. 60 L.N. opererebbe solo nel caso di applicabilità speciale, e non anche nel caso di applicabilità generale delle norme notarili.

E altresì vero, però, che di quest’ultima ipotesi fa parte anche l’art. 51, n. 11, L.N., il quale prevede testualmente che l’atto pubblico deve contenere, «per gli atti di ultima volontà, l’indicazione dell’ora in cui la sottoscrizione dell’atto avviene».
Di conseguenza, la regola derogatoria dell’art. 60 L.N. non dovrebbe trovare applicazione con riferimento al caso in esame, in quanto il suddetto articolo si riferisce a quelle norme sulla forma degli atti notarili che non siano già di per sé applicabili «ai testamenti ed agli altri atti».

D’altra parte, secondo la disciplina che altrimenti ne risulterebbe, pare quantomeno buffo che il legislatore abbia previsto l’applicabilità di una norma relativa ai testamenti (comb. disp. art. 51, n. 11, L.N. e art. 58, n. 4, L.N.) «anche ai testamenti» (!); a tacer del fatto che, in questo modo, l’art. 58, n. 4, L.N. non sarebbe mai applicabile, nella relativa parte, data la prevalenza dell’art. 606, comma 2, c.c..
Ecco, io non riesco a credere che in un corpus normativo vi siano norme che abroghino – e non già semplicemente deroghino ad – altre norme contenute nel medesimo corpus.

In realtà, v’è da dire che il sistema di cui all’art. 51, n. 11, L.N., art. 58, n. 4, L.N. e l’art. 60 L.N. è stato realizzato nel lontano 1913, quando l’allora vigente codice civile non conteneva una regola incompatibile con quella del comb. disp. art. 51, n. 11, L.N. e art. 58, n. 4, L.N. (cfr. art. 804 c.c. del 1865).

E allora, se i rapporti tra nullità e annullabilità del testamento pubblico privo dell’ora di sottoscrizione non possono essere risolti dall’art. 60 L.N., è necessario battere un’altra via, e segnatamente quella dei rapporti tra la legge notarile, del 1913, e il successivo codice civile, del 1942, attualmente in vigore.

Si ritiene comunemente che in materia di forma degli atti testamentari, la legge notarile sia norma generale, rispetto al codice civile che invece è norma speciale (così A. CICU, Il testamento, Milano, 1951, 61).

Tuttavia, quella del comb. disp. art. 51, n. 11, L.N. e art. 58, n. 4, L.N. è, a sua volta, norma speciale rispetto alle altre disposizioni sulla forma contenute nella legge notarile; sicché tra tale norma e quella del comb. disp. art. 603, comma 3, e art. 606, comma 2, c.c. parrebbe sussistere il medesimo grado di specialità.

Non resta, allora, che risolvere l’impasse attraverso il criterio della successione delle leggi nel tempo (ex art. 15 preleggi): poiché lex posterior derogat priori, si deve concludere che il comb. disp. art. 603, comma 3, e art. 606, comma 2, c.c. ha abrogato il comb. disp. art. 51, n. 11, L.N. e art. 58, n. 4, L.N., da cui deriva, in conclusione, l’annullabilità, e non la nullità, del testamento pubblico privo dell’ora di sottoscrizione.

Come si può constatare, la soluzione finale è la medesima rispetto a quella sostenuta dalla tesi dominante; però il ragionamento è assai diverso, perché non si basa sull’applicabilità dell’art. 60 L.N., bensì sull’avvenuta abrogazione implicita del comb. disp. art. 51, n. 11, L.N. e art. 58, n. 4, L.N..

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¹Ai nostri fini, si consideri acquisita l’identità tra atto testamentario e atto di ultima volontà, così come tra atto di ultima volontà e atto mortis causa.

Nel commento del 24 agosto 2008 ([ART. 36, COMMA 1-BIS, D.L. N. 112/2008] Caduta la prerogativa notarile in tema di cessioni di quote di S.R.L. (?)), invitai il lettore a monitorare lo sviluppo esegetico intorno alla presunta portata destrutturante del nuovo art. 2470, comma 2, c.c.. Per fortuna, una simile interpretazione è stata ripudiata dalla prima sentenza che si è pronunciata al riguardo: il Trib. Vicenza, 21 aprile 2009, infatti, ha accolto la tesi sostenuta da Maccarone e Petrelli secondo cui gli atti di cessione di quote di s.r.l., redatti e sottoscritti in forma digitale, devono comunque rivestire la forma dell’atto pubblico o della scrittura privata autenticata, cosicché possano costituire validi titoli per l’iscrizione presso il P.R.I..
Può allora sciogliersi l’interrogativo che, un po’ timidamente, chiude il titolo della news? Personalmente ritengo di sì, anche se condivido in pieno l’amarezza del vincitore disilluso:

Non voglio fare il disfattista o il pessimista ma mi stupisce prendere atto, leggendo la lista sigillo, che quasi tutti i notai che ci scrivono, un po’ ingenui per la verità, ora pensano:
“Ecco, adesso che un giudice ci ha dato ragione, tutti (Catricalà e politici compresi) saranno costretti a riconoscere che i notai avevano ragione e dovranno cospargersi il capo di cenere dandoci atto dell’insostituibilità della figura che incarniamo”…
e di conseguenza esultano e chiedono massima pubblicità al provvedimento. Invece, molto più verosimilmente, i politici, imbeccati dai commercialisti, diranno: “ostrega l’abbiamo scritta con il fondoschiena quella norma! Non c’è problema, le scriviamo meglio nel prossimo decretino, anzi, già che ci siamo ci infiliamo dentro pure le cessioni di azienda”.
Ma se non è bastata neppure la Cassazione a far comprendre al potere politico e all’Antitrust che la pubblica funzione notarile non può essere oggetto di mercanteggiamenti sulla tariffa? Lo ha detto la Cassazione,

[il riferimento è alla notissima Cass., 15 aprile 2008, n. 9878]

non ciao-ciao micio-micio, eppure al Potere “je rimbarza”.
E’ proprio una vittoria di Pirro. Non si può pensare di andare allo scontro con il potere politico sul piano del diritto; semplicemente perchè il potere politico il diritto lo può cambiare e modificare a suo uso e consumo. E’ come se io e Tizio giocassimo a scacchi ma Tizio avesse la facoltà di cambiare il colore dei pezzi e della scacchiera quando gli pare, anche subito prima di uno scacco matto…
La vittoria, quella vera, ci sarà solo quando la classe dirigente di questo paese recupererà il senso della legalità e la cultura dello stato di diritto da troppo tempo sacrificati alle esigenze del profitto, del mercato e del ritorno elettorale; allora non ci sarà neppure il rischio che le leggi siano scritte male e non ci sarà bisogno che un giudice riconosca l’importanza della funzione notarile solo per questo motivo.

(da ROMOLOROMANI.it – Il Sito dei Praticanti Notai, sotto il nick Alberto).

La Corte di Cassazione torna ad occuparsi della nota distinzione tra debito di valuta, avente ad oggetto una somma di denaro in sé determinata, e debito di valore, avente ad oggetto il valore di una prestazione da determinarsi in una somma di denaro (Cass., 20 gennaio 2009, n. 1335); e lo fa ribadendo il principio già affermato nella nota sentenza 22 giugno 2007, n. 14573.
In particolare, si afferma che la distinzione non riguarda la natura dell’oggetto della prestazione dovuta a seguito di inadempimento (nella specie, quella di un notaio che ha mancato di verificare l’esistenza di un’iscrizione ipotecaria in capo all’immobile cedendo), ma deve guardarsi alla natura dell’oggetto direttamente dedotto nell’obbligazione originaria.
Sicché, solo se tale obbligazione originaria, e rimasta inadempiuta, ha ad oggetto il pagamento di una somma di denaro si parla di obbligazione di valuta, ov’anche la somma non sia già liquida.
In tutti gli altri casi si ha obbligazione di valore (nello stesso senso, anche Cass., 18 luglio 2008, n. 19958).

Art. 36 (Class action. Sottoscrizione dell’atto di trasferimento di partecipazioni societarie), comma 1-bis, d.l. 112/2008: “L’atto di trasferimento di cui al secondo comma dell’articolo 2470 del codice civile può essere sottoscritto con firma digitale, nel rispetto della normativa anche regolamentare concernente la sottoscrizione dei documenti informatici, ed è depositato, entro trenta giorni, presso l’ufficio del registro delle imprese nella cui circoscrizione è stabilita la sede sociale, a cura di un intermediario abilitato ai sensi dell’articolo 31, comma 2-quater, della legge 24 novembre 2000, n. 340. In tale caso, l’iscrizione del trasferimento nel libro dei soci ha luogo, su richiesta dell’alienante e dell’acquirente, dietro esibizione del titolo da cui risultino il trasferimento e l’avvenuto deposito, rilasciato dall’intermediario che vi ha provveduto ai sensi del presente comma. Resta salva la disciplina tributaria applicabile agli atti di cui al presente comma”.

È trascorso poco più di un anno da quando fu presentato in Parlamento il c.d. emendamento Tomaselli (alla prima riforma “Bersani” sulle liberalizzazioni) secondo il quale, “nel caso di stipulazione e di modificazioni dell’atto costitutivo di società in nome collettivo e di società in accomandita semplice per scrittura privata, l’autenticazione si sarebbe potuta richiedere anche al conservatore del registro delle imprese“.
Allora, alla Camera, l’invito al ritiro dell’emendamento fu accolto senza tanti fronzoli; così come fu categoricamente ritirata un’altra proposta destrutturante (il c.d. emendamento Lulli) che ambiva ad aprire la strada delle cessioni immobiliari ai dipendenti comunali e agli avvocati¹.
Oggi, invece, in sede di conversione di un d.l. (n. 112/2008) che nulla aveva previsto in tal senso, il secondo attacco normativo alla funzione notarile (dopo la perdita dei passaggi di proprietà dei beni iscritti al PRA²) è riuscito ex abrupto a consumarsi.
Il dado è tratto, dunque?
C’è chi dice NO (cantava Vasco Rossi): si segnala un articolo (testo on demand – n.d.r.), a firma dei notai Maccarone e Petrelli, con cui gli Autori cercano di spiegare come, in realtà, nulla sia cambiato in ordine alla necessità dell’autentica notarile per poter procedere al deposito per l’iscrizione dell’atto di trasferimento di quote S.R.L. presso il competente registro delle imprese.
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¹ Emendamento 41.0300 relativo all’art. 41-bis – Semplificazione del passaggio di proprietà di beni immobili – 1. In tutti i casi nei quali per gli atti e le dichiarazioni aventi ad oggetto la cessione o la donazione (!!) di beni immobili, come individuati dall’articolo 812 del codice civile, di valore catastale non superiore a 100.000 euro, ovvero aventi ad oggetto la costituzione o la modificazione di diritti sui medesimi beni, è necessaria l’autenticazione della relativa sottoscrizione, essa può essere effettuata gratuitamente, salvo le spese, anche dai dirigenti del comune di residenza del venditore o, nei comuni nei quali non sia previsto il dirigente, dal funzionario di qualifica più elevata, nonché dagli avvocati abilitati al patrocinio da almeno cinque anni muniti di polizza assicurativa pari almeno al valore del bene dichiarato nell’atto.
2. Le visure ipotecarie e catastali per la redazione degli atti e delle dichiarazioni di cui al comma 1 nonché le comunicazioni dell’avvenuta sottoscrizione degli stessi agli uffici competenti sono a carico della parte acquirente, donataria o mutuataria.
3. A decorrere dal sessantesimo giorno successivo alla data di entrata in vigore della presente legge sono abrogate le disposizioni legislative e regolamentari statali incompatibili con le disposizioni di cui al comma 1. Le clausole in contrasto con le disposizioni del presente articolo sono nulle ai sensi dell’articolo 1418 del codice civile.
² Art. 7, comma 1, legge n. 248/2006 – L’autenticazione della sottoscrizione degli atti e delle dichiarazioni aventi ad oggetto l’alienazione di beni mobili registrati e rimorchi o la costituzione di diritti di garanzia sui medesimi può essere richiesta anche agli uffici comunali ed ai titolari degli sportelli telematici dell’automobilista di cui all’articolo 2 del regolamento di cui al decreto del Presidente della Repubblica 19 settembre 2000, n. 358, che sono tenuti a rilasciarla gratuitamente, tranne i previsti diritti di segreteria, nella stessa data della richiesta, salvo motivato diniego.

Art. 13 – I soggetti destinatari delle prescrizioni previste dal presente decreto conservano la documentazione amministrativa e tecnica, nonché il libretto di uso e manutenzione e, in caso di trasferimento dell’immobile, a qualsiasi titolo, la consegnano all’avente causa. L’atto di trasferimento riporta la garanzia del venditore in ordine alla conformità degli impianti alla vigente normativa in materia di sicurezza e contiene in allegato, salvo espressi patti contrari, la dichiarazione di conformità ovvero la dichiarazione di rispondenza di cui all’articolo 7, comma 6. [omissis]

Il 12 marzo 2008 è stato pubblicato in GU il D.M. Sviluppo Economico, 22 gennaio 2008, n. 37, di riforma della normativa per la sicurezza degli impianti istallati all’interno di edifici, in attuazione dell’art. 11-quaterdecies, comma 13, lett. a) della legge n. 248/2005.
Di seguito si riporta la prima interpretazione “istituzionale” prospettata dal CNN.

Sicurezza degli impianti (D.M. n. 37/2008): nessun limite alla circolazione degli immobili

Sommario: 1. La nozione di ‘trasferimento’. – 2. L’ambito soggettivo. – 3. L’ambito oggettivo. – 4. L’attività del notaio e la validità dell’atto. – 5. L’ambito di applicazione. – 6. Le sanzioni. – 7. Conclusioni

Il decreto 22 gennaio 2008, n. 37 in G.U. n. 61 del 12 marzo 2008 (in CNN Notizie del 13 marzo 2008), che entrerà in vigore il 27 marzo 2008 (in base alla normale vacatio legis), all’art. 13 contiene una previsione che riguarda ‘gli atti di trasferimento a qualsiasi titolo’ stipulati a partire da quella data.

1. La nozione di ‘trasferimento’

In questa fase sembra sufficiente evidenziare che l’ampio concetto di ‘trasferimento’ (art. 13) sembra alludere non ad un contratto tipico, bensì ad una prestazione possibile oggetto di più contratti che, ‘a qualsiasi titolo’, sono idonei a realizzare il trasferimento di un immobile, a qualsiasi uso destinato.

Ancora una volta quindi, si ripropone lo stesso dubbio interpretativo sull’impiego da parte del legislatore del ‘generico’ concetto di ‘trasferimento’, già posto in occasione della certificazione energetica degli edifici.

L’interprete in questo caso dovrà non solo verificare la portata della nozione di ‘trasferimento’ utilizzata, ma dovrà anche affrontare due difficoltà ulteriori:

- in primo luogo, che la nozione di ‘trasferimento’ non è accompagnata dalla locuzione ‘ a titolo oneroso’ (come invece, nell’art. 6 comma 1-bis lett. a), b), c) del d.lgs. 192/2005 come modificato dal d.lgs. 311/2006), ma dall’espressione ‘a qualsiasi titolo’. La nozione, pertanto, sembra doversi riferire agli ‘atti a titolo oneroso’, quali ad esempio la vendita e la permuta, con esclusione di ogni atto da cui non derivi un ‘trasferimento’ in senso tecnico (come ad esempio la divisione);

- in secondo luogo, di conciliare la nozione di ‘trasferimento a qualsiasi titolo’ con il termine ‘venditore’ impiegato nella stessa disposizione, che andrebbe inevitabilmente a circoscrivere l’ambito applicativo della norma: termine significativo, ma non decisivo ai fini dell’esclusione dalla disciplina de qua agli atti a titolo gratuito, come ad esempio la donazione. Si deve anche aggiungere che, stante l’ampio concetto di trasferimento utilizzato a prescindere dal tipo di atto posto in essere, si ripropongono gli stessi problemi già esaminati sempre in tema di certificazione energetica, relativamente all’applicabilità del D.M. 37/2008 agli atti derivativi-costitutivi di diritti reali di godimento, per i quali allo stato comunque non può affermarsi l’esclusione della disciplina.

D’altra parte non può tralasciarsi di considerare che talvolta il legislatore utilizza un termine ridotto rispetto all’istituto disciplinato (ad esempio, ‘venditore’ con riferimento a qualsiasi contratto di cessione di un bene), per cui l’utilizzazione del termine così ridotto non deve indurre in modo superficiale ad un’interpretazione restrittiva.

2. L’ambito soggettivo

Ad una prima lettura, il decreto in esame non sembra affatto indirizzato ad incidere in misura significativa sull’attività del notaio.

Il provvedimento ha come destinatari:
a) i soggetti di cui all’art. 3 del decreto, e cioè le imprese abilitate all’installazione, trasformazione ed ampliamento e manutenzione straordinari degli impianti;
b) il committente di cui all’art. 8, comma 1;
c) il proprietario dell’impianto di cui all’art. 8, comma 2;
d) il soggetto titolare del permesso di costruire e di quello che ha presentato la DIA di cui all’art. 11, comma 2.

L’attività del notaio viene in considerazione, quindi, solo nell’art. 13 che prevede, in fase di trasferimento dell’immobile tre distinte attività:

- la consegna all’avente causa della documentazione amministrativa e tecnica nonché il libretto di uso e di manutenzione;

- l’indicazione in atto della garanzia del venditore circa la conformità degli impianti alla vigente normativa in materia di sicurezza;
- l’allegazione della dichiarazione di conformità ovvero la dichiarazione di rispondenza di cui all’art. 7, comma 6.
È prevista infine la consegna della stessa documentazione in copia all’utilizzatore del bene a qualsiasi titolo.

3. L’ambito oggettivo

Il decreto sembra riferirsi a tutti gli immobili in qualunque tempo realizzati, senza distinzione.

Si distingue, invece, tra impianti realizzati prima e dopo l’entrata in vigore del decreto, da cui scaturisce una possibile diversa documentazione ai fini dell’allegazione.

Per quanto concerne la dichiarazione di conformità, da redigere in base ai modelli allegati al decreto, essa viene rilasciata:

- dall’impresa installatrice, secondo il modello di cui all’allegato 1 del decreto (art. 7, comma 1);

- dai responsabili degli uffici tecnici interni delle imprese non installatrici di cui all’art. 3 comma 3 secondo il modello di cui all’allegato 2 del presente decreto (art. 7, comma 4);

Nel caso in cui la dichiarazione di conformità non sia stata prodotta o non più reperibile, la stessa è sostituita, per i soli impianti eseguiti prima dell’entrata in vigore del decreto, da una dichiarazione di rispondenza resa da un competente professionista iscritto all’albo ed avente i requisiti previsti dall’art. 7, comma 6.

4. L’attività del notaio e la validità dell’atto

Quanto al comportamento che il notaio è tenuto a seguire in sede di ricevimento dell’atto pubblico o di autentica dell’atto di trasferimento, l’art. 13 stabilisce in particolare quanto segue: ‘L’atto di trasferimento riporta la garanzia del venditore in ordine alla conformità degli impianti alla vigente normativa in materia di sicurezza e contiene in allegato, salvo espressi patti contrari, la dichiarazione di conformità ovvero la dichiarazione di rispondenza di cui all’articolo 7, comma 6.’

Circa la consegna della documentazione prevista dalla prima parte dell’art. 13, a rigore, questa appare una fase meramente eventuale dell’attività di documentazione del pubblico ufficiale.

Il riferimento, infatti, alla vicenda traslativa e non all’atto traslativo, lascia supporre che quella consegna possa sia precedere che seguire l’atto traslativo. Da questo punto di vista pertanto, nessun obbligo è posto a carico del notaio.

Riguardo all’allegazione delle dichiarazioni di cui all’art. 7, la lettera della norma pone l’obbligo di allegazione all’atto di trasferimento, pur se la violazione di tale prescrizione non risulta sanzionata da alcuna disposizione, secondo quanto più avanti precisato.

La violazione di tale obbligo, inoltre, non incide sulla validità dell’atto: infatti, quando il legislatore ha inteso far dipendere la validità del negozio di trasferimento dall’allegazione di un documento tecnico, lo ha detto espressamente (cfr. da ultimo art. 15 commi 8 e 9 d.lgs. 192/2005 coma modificato dal d.lgs. 311/2006).

Occorre aggiungere infine, sotto un diverso profilo, che appare difficile ipotizzare una qualunque ipotesi di invalidità dell’atto (nullità virtuale) sulla base di una fonte normativa di tipo secondario, come un decreto ministeriale.

Va comunque segnalato che le parti possono espressamente, di comune accordo, escludere la necessità della predetta allegazione.

Quanto invece alla garanzia del venditore (rectius: alienante), che deve essere riportata nell’atto di trasferimento, si segnala come ciò già trovi una sua propria disciplina nel codice civile e precisamente agli art. 1476 ss., ancorché questi non prevedano un obbligo di riportare nell’atto simile indicazione.

Sulla base di un’interpretazione meramente letterale dell’art. 13 potrebbe sembrare che l’inciso ’salvo espressi patti contrari’ si riferisca unicamente all’allegazione delle dichiarazioni di cui all’art. 7, cosicché le parti potrebbero espressamente, di comune accordo, derogare solo alla suddetta previsione.

Su tale ricostruzione, che quindi escluderebbe per il venditore di derogare alla garanzia di cui all’art. 13 sulla conformità degli impianti, possono avanzarsi fondati dubbi.

5. L’ambito di applicazione

Risulta, invero, alquanto singolare che la presente disciplina di natura regolamentare, possa aver inciso sull’ordinaria disciplina codicistica in materia di garanzia per i vizi, di cui all’art. 1490 c.c.; norma questa che, al secondo comma, consente alle parti di escluderla.

Torna qui nuovamente in considerazione l’aspetto della gerarchia delle fonti normative. Non può infatti una disposizione contenuta in un regolamento ministeriale derogare ad una fonte di rango primario, quale il codice civile; ne consegue che non essendo stato modificato l’art. 1490 c.c., esso continua a disciplinare la garanzia a carico del venditore sui vizi della cosa.

Sembrerebbe deporre in questo senso ‘ impregiudicati i diversi profili di eccesso di delega contenuti nel decreto, e la questione relativa all’emanazione del decreto nei termini previsti dalla legge delega – anche l’ambito circoscritto di operatività del suindicato regolamento. Il provvedimento infatti, è stato emanato in attuazione della sola lett. a) comma 13 dell’art. 11-quaterdecies del d.l. 203/2005 (convertito con modificazione dall’art. 1 della l. 248/2005), la quale lettera fa riferimento esclusivamente al riordino delle disposizioni in materia di installazione degli impianti all’interno degli edifici. Il provvedimento, quindi, non è in attuazione della delega di cui alla successiva lett. b), che attiene alla definizione di un reale sistema di verifiche degli impianti, con l’obiettivo primario di tutelare gli utilizzatori degli impianti garantendo una effettiva sicurezza. Questa parte della legge delega, pertanto, non risulta allo stato ancora attuata (1).

Se tale ricostruzione è corretta, il presente provvedimento nulla ha mutato in materia di contrattazione degli immobili, i quali continuano come per il passato a poter circolare pur senza che riportino la dichiarazione del venditore di cui all’art. 13.

In definitiva, le previsioni dell’art. 13 appaiono unicamente finalizzate a ridurre le asimmetrie informative nella contrattazione, avente ad oggetto immobili nei quali siano installati gli impianti menzionati nell’art. 1 del decreto; la natura regolamentare di queste previsioni, e l’assenza di sanzioni specifiche per la loro inosservanza – salvo quanto infra precisato – induce a concludere nel senso della piena commerciabilità degli edifici a prescindere dall’osservanza delle prescrizioni sopra commentate.

6. Le sanzioni

Quanto all’apparato sanzionatorio previsto nel suddetto decreto (art. 15), coerentemente con quanto già ritenuto circa l’inesistenza di nuovi obblighi a carico del notaio, esso non prevede alcuna sanzione in fase di trasferimento dell’immobile, a carico né del notaio né delle parti dell’atto.
Le sanzioni si riferiscono solo alle imprese di cui all’art. 3 del decreto in esame. Infatti:

- il comma 1 dell’art. 15 si riferisce alla violazione degli obblighi di cui all’art. 7, posti esclusivamente a carico delle imprese e dei soggetti abilitati al rilascio delle dichiarazioni di conformità e di rispondenza;
- il comma 3 allude alle violazioni accertate a carico delle imprese installatrici.

Quanto al comma 2, che attiene genericamente agli altri obblighi di cui al presente decreto, non si ritiene che si riferisca ad alcun obbligo in capo (oltre che al notaio) alle parti.

Infatti ‘il riferimento all’entità e complessità dell’impianto, al grado di pericolosità ed alle altre circostanze obiettive e soggettive della violazione’, presuppone una valutazione tecnica che non può essere propria delle parti.

A sostegno della ricostruzione sopra prospettata si consideri che il comma 6 dell’art. 15 individua come unica autorità competente ad irrogare le sanzioni, le Camere di Commercio, certamente non legittimate all’irrogazione di sanzioni nei confronti di soggetti da esse non controllati.

7. Conclusioni

- E’ certamente ammissibile, in base al codice civile, una deroga convenzionale all’obbligo di garanzia della conformità degli impianti previsto dall’art. 13 in capo all’alienante: le parti possono, cioè continuare a pattuire l’esclusione di tale obbligo di garanzia, eventualmente ponendo a carico dell’acquirente l’onere di provvedere successivamente all’adeguamento degli impianti stessi, o in alternativa prevedendo obblighi diversi a carico dell’alienante (ad esempio, quello di provvedere successivamente all’adeguamento).

- Nell’ipotesi in cui nessuna previsione di garanzia sia contenuta nel contratto, non sono applicabili le sanzioni di cui all’art. 15, ma trovano unicamente applicazione le norme codicistiche sulla garanzia per vizi.

- Analogamente, nel caso di mancata allegazione delle certificazioni di conformità (o equipollenti) in assenza di un patto espresso di deroga, non può ipotizzarsi l’applicazione delle sanzioni di cui all’art. 15, salva sempre l’ordinaria disciplina della garanzia per vizi e della responsabilità contrattuale.

- Impregiudicata quindi la commerciabilità degli immobili, la validità degli atti di trasferimento e l’inapplicabilità di sanzioni amministrative per quanto sopra descritto, dovranno essere invece approfondite le interferenze della normativa in oggetto con la ordinaria disciplina della garanzia per vizi e della responsabilità dell’alienante per inadempimento, nei casi in cui il contratto ometta di regolamentare il profilo in esame.

Mauro Leo, Cristina Lomonaco, Serena Metallo
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(1) Sotto un diverso profilo -a sostegno del ruolo che l’art. 13 assume solo sul piano contrattuale- riesce difficile immaginare per l’assenza della garanzia del venditore in ordine al requisito della conformità alle norme sulla sicurezza degli impianti, una conseguenza sanzionatoria più grave di quella prevista per il trasferimento di immobili privi del requisito dell’agibilità (che attiene alla salubrità dell’edificio), per il quale nessuno dubita che l’unica conseguenza a carico del venditore sia il risarcimento del danno. Si consideri infatti che oggi la verifica sulla sicurezza degli impianti, ai sensi dell’art. 9, è presupposto per il rilascio dell’agibilità.

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12/03/2008 Classificazione
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[4450] NOTAIO

Il d.l. 31 gennaio 2007, n. 7, come modificato dalla legge di conversione 2 aprile 2007, n. 40, ha eliminato la necessità dell’atto notarile ai fini della cancellazione delle ipoteche iscritte nei registri pubblici immobiliari.
Il nuovo procedimento di cancellazione delle ipoteche volontarie, introdotto dalla seconda riforma “Bersani” (vedi art. 13, dal comma 8-sexies al comma 8-quaterdecies), è entrato in vigore il 2 giugno 2007 a seguito dell’emanazione da parte delle Autorità competenti dei relativi provvedimenti attuativi.
Al riguardo, si segnala la pillola di La Marca, La nuova procedura di cancellazione delle ipoteche ai sensi della legge 2 aprile 2007, n. 40, in Mondo giud., 44, 2007, 482, in cui l’Autore prova a sciogliere taluni dubbi interpretativi circa la concreta operatività del suddetto procedimento.

La nuova procedura in sintesi.

1) la disciplina si applica solamente alle cancellazioni di ipoteche (quindi non anche alle restrizioni delle stesse) iscritte nei registri pubblici immobiliari a garanzia delle obbligazioni derivanti da contratti di mutuo stipulati con soggetti esercenti attività bancaria o finanziaria, che si siano estinte, per qualunque ragione, anche prima della entrata in vigore della legge di conversione (3 aprile 2007);
2) la banca deve rilasciare al debitore quietanza accertante l’avvenuta estinzione e soprattutto la data relativa della stessa, perché deve trasmetterne d’ufficio la comunicazione alla Agenzia del Territorio (ex Conservatoria) entro e non oltre 30 giorni dalla medesima data;
3) tuttavia, laddove ricorra “un giustificato motivo ostativo”, la banca può esprimere, nello stesso termine di 30 giorni, una riserva alla cancellazione dell’ipoteca: in questo caso il Conservatore deve annotare la relativa dichiarazione in margine all’iscrizione dell’ipoteca entro il giorno successivo al suo ricevimento;
4) ricevuta, invece, la comunicazione di cui al punto 2) e provveduto al suo inserimento nel nuovo istituito “registro delle comunicazioni”, il Conservatore deve annotare in margine alla registrazione, entro le ventiquattro ore successive allo spirare del trentesimo giorno di cui sopra, l’avvenuta cancellazione dell’ipoteca senza la necessità di un atto notarile che contenga il consenso della banca creditrice.

“Rivoluzionaria” presa di posizione a favore dell’inderogabilità della tariffa notarile, nonostante i contrari propositi della prima riforma “Bersani”.
Si segnala un interessante articolo di Gaetano Petrelli, in cui si sostiene la prevalenza delle disposizioni della legge notarile, quali norme speciali – ai sensi dell’art. 2230, comma 2, c.c. -, sulla norma generale contenuta nell’art. 2233, comma 1, c.c.; e quindi, in definitiva, l’inapplicabilità della norma ex art. 2 del d.l. 4 luglio 2006, n. 223, come modificato dalla legge di conversione, 4 agosto 2006, n. 248, nonché dal d.lg. 1 agosto 2006, n. 249, di riforma del procedimento disciplinare notarile.

Petrelli, Brevi note sull’inderogabilità della tariffa notarile dopo il d.l. n. 223/2006, in Riv. notar., 6, 2006, 1611 ss.

Per i più accorti, si segnala anche il precedente contributo dello stesso Autore: Petrelli, In tema di riduzione degli onorari notarili (parere pro veritate), in Riv. notar., 2, 2006, 619 ss.